LIMITACIONES DEL DOMINIO POR RAZÓN DE VECINDAD
APERTURA DE HUECOS Y VENTANAS
con arreglo al Derecho común
I.- PAREDES MEDIANERAS
En cuanto a las paredes
medianeras, con arreglo al Código Civil (artículo 580 C. civil, indicar que se prohíbe
la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el
consentimiento unánime de los medianeros. Se entiende por medianera, aquélla
que constituye un elemento divisor entre dos predios contiguos, es decir, la
edificada sobre el lindero que separa unas fincas colindantes. Esta prohibición
de abrir cualquier hueco en la pared medianera es absoluta, salvo en el caso de
que exista autorización por parte de los otros medianeros o se adquiera el
derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura de los
huecos.
En cuanto a la JURISPRUDENCIA
que podemos señalar, en apoyo de lo acabado de indicar en cuanto a las paredes
medianeras podemos citar la siguiente:
Sentencia
Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) núm. 53/2011, de 24 febrero (RJ
2011\2478)
“La mera existencia de una pared sobre la línea
divisoria de dos edificios contiguos permite presumir que aquélla es medianera,
a menos que se acredite otra cosa. Una evidencia contraria a la medianería
consiste en la existencia de huecos en el elemento de separación y, en tal
caso, la norma del artículo 573-1º (que se refiere a tal signo como contrario a
la medianería) ha de conectarse con lo dispuesto en los artículos 580 y 581;
por cuanto el primero de ellos prohíbe la apertura de huecos y ventanas en
pared medianera si no media acuerdo de los interesados, y el segundo admite la
posibilidad -con ciertos límites- de que el dueño de una pared no medianera
contigua a finca ajena pueda abrir tales huecos.”
Sentencia Audiencia Provincial de Toledo (Sección 1ª)
núm. 139/2015, de 26 mayo (JUR
2015\16316)
“El art 580 del C. Civil establece que ningún
medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni
hueco ninguno. Esta prohibición del art 580 es de carácter absoluto
comprendiendo la apertura de cualquier hueco, incluso los de mera tolerancia a
que hace referencia el art 581 del C. Civil, teniendo siempre acción para su
cierre el otro medianero (STS 22.10.1902) y ello porque implicaría un acto de
dominio sobre la plenitud del muro por uso exclusivo y necesario de todo su
espesor para poder abrir una ventana o hueco. Por ello en pared medianera ante
la petición de cierre del hueco, solo puede oponerse el consentimiento del otro
medianero o un derecho de servidumbre de luces y vistas a favor de quien lo
abre.
De otro lado el art 582 del C. Civil (referente
a la apertura de huecos en pared propia no medianera) determina que no se
pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones ni otros voladizos
semejantes sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la
pared en que se construyen y dicha propiedad.”
Sentencia
Audiencia Provincial de Valencia
(Sección 9ª) núm. 501/2004, de 22 julio (JUR 2005\9687)
“Debe partirse del hecho indiscutido de que los
huecos litigiosos se ubican en pared medianera, cuestión trascendente a los
efectos de la adquisición de la servidumbre. Como señala la doctrina científica
en interpretación del artículo 580 del C.Civil -que contiene la prohibición de
apertura de huecos y ventanas en pared medianera sin consentimiento del otro
medianero- la prohibición expresada tiene como contrapartida que la única
posibilidad de apertura de huecos en la pared medianera tiene que basarse necesariamente
en la existencia de una auténtica servidumbre adquirida ya sea por título, ya
por prescripción, como resulta del artículo 537 del C.Civil …………………... Al
respecto sostiene igualmente la doctrina …………… que faltando el consentimiento
del medianero es posible llegar a adquirir el derecho mediante la apertura
unilateral, bien por el propietario único y al amparo del artículo 541 (STS de
11 de junio de 1975) o simplemente a través de la adquisición por prescripción
de 20 años, cuyo plazo comienza a contarse desde el momento de la apertura de
los huecos. Ciertamente que los huecos de ventilación para el gas no
constituyen propiamente luces o vistas, pero igualmente quedarían amparados por
el contenido del artículo 580 del C.Civil.
Siendo así, es de destacar que ………………. ha
quedado acreditado que los huecos litigiosos fueron abiertos hace más de veinte
años, por lo que la demandante ganó el derecho por prescripción adquisitiva. Y
que tales huecos tienen la antigüedad reseñada resulta de los siguientes elementos
de prueba:
- Las propias fotografías aportadas por la
representación del demandado, en relación con las manifestaciones de los
testigos ……….., pues ……………., fechó las fotografías de la puerta en "15, 16
ó 20 años". En ellas se aprecia lo que fuera la puerta cuyo cierre se
verificó a consecuencia de un procedimiento judicial, transformándose en la
ventana actual de la cocina, como resulta de la declaración de ……… quien afirmó
que con ocasión del tapiado de las ventanas constató que una de las ventanas se
notaba que antes era una puerta.
- La pericial practicada en autos y
correctamente valorada en la sentencia conforme a las reglas de la sana
crítica, ...................... máxime cuando el perito …………..explicó cumplidamente
las razones por las que concluía que los huecos litigiosos tienen una
antigüedad superior a 20 años.
- La declaración de los testigos ……………. que
conocen la vivienda desde hace más de veinte años (30 y 33 años, incluso,
alguno de ellos) sin que tales declaraciones puedan quedar desvirtuadas por el
hecho de su relación profesional o de amistad con el yerno de la demandante,
pues es de ver, que si lo que se pretende acreditar por medio de testigos, es
la presencia de los huecos en la vivienda, tal extremo únicamente pueden
adverarlo quienes por razón de amistad han tenido acceso a las dependencias en
que los huecos se ubican.
II.- PAREDES PROPIAS
En cuanto a las paredes propias, el Código Civil en su
artículo 581, establece las distancias mínimas que deben existir entre la pared
con huecos o ventanas y la finca colindante. En el caso de que la apertura de
ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, permita vistas rectas sobre la
finca del vecino, es necesario que existan dos metros de distancia entre la
pared en que se construyen y el predio colindante (artículo 582 C. Civil). Se
denominan vistas rectas aquéllas en que el rompimiento que las constituye, está
hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y
permite una visión perpendicular sobre la finca colindante. Si las vistas son
de costado u oblicuas, esta distancia mínima se reduce a sesenta centímetros.
Nos encontraremos ante vistas oblicuas cuando el muro en que están practicadas
forma un ángulo con dicha línea divisoria.
Una de las cuestiones que más
discusiones doctrinales y jurisprudenciales suscitó sobre este tema en el
pasado, fue la consideración o no como huecos a los ladrillos de material
traslúcido, es decir, losetas de vidrio resistentes, que impiden totalmente la
visión a su través pero dejan pasar la luz. En la actualidad está unánimemente
admitido, aunque con ciertas matizaciones, tanto por la doctrina como por la
jurisprudencia del Tribunal Supremo, la utilización de este tipo de losetas sin
ser consideradas como huecos y por tanto se permite su utilización en muros
propios sin necesidad de respetar las distancias que el Código señala.
Como consecuencia de lo
expuesto, los denominados huecos de tolerancia, han dejado de tener la
importancia que tuvieron en otras épocas. Los huecos de tolerancia, cumpliendo
ciertos requisitos, son permitidos para recibir luz pero no para tener vistas.
Para abrir estos huecos no es necesario respetar las distancias señaladas,
siempre que las dimensiones del hueco no excedan de treinta centímetros por
cada lado, se abran a la altura inmediata de los techos de cada piso y estén
rematados con reja de hierro y red de alambre, requisito este último de no tan
estricto cumplimiento.
En cuestión de JURISPRUDENCIA
significativa en cuanto a la apertura de huecos en pared propia, podemos
señalar la siguiente:
Sentencia
Audiencia Provincial de Toledo (Sección
2ª) núm. 122/2012, de 4 mayo (JUR 2012\187084)
“El TS sostiene unánimemente que la apertura de
huecos en pared propia no concede al dueño de la misma derecho a tener vistas
sobre la finca vecina e impedir que el propietario aledaño construya, por mucho
tiempo que haya transcurrido desde la apertura de las ventanas, salvo que
hubiese mediado un período de veinte años desde el acto expreso obstativo por
el que se hubiera prohibido al propietario vecino edificar tapando las vistas (SSTS
30.9.1982, 26.10.1984, 25.9.1992).”
Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección
6ª) núm. 719/2014, de 12 diciembre (JUR 2015\58638)
“El art. 582 Cc determina que no se pueden
abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes,
sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en
que se construyan y dicha propiedad, habiendo entendido a este respecto la
jurisprudencia que para la aplicación de este precepto no obsta el hecho de que
no se pueda ver y registrar el interior de la finca vecina, bastando que se la
domine o pueda inspeccionar en cualquier forma, esté el predio cerrado o no,
edificado o sin edificar. Como ha entendido la STS, Sala 1ª, 2 marzo 1988
(RJ 1988, 1544) la servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de
negativa, cuando los huecos están abiertos en pared propia del predio dominante
en correspondencia con suelo y cielo ajenos. El art. 582 Cc también dispone que
no pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no
hay 60 centímetros de distancia.
Como se afirma en la SAP de Málaga, sec. 4ª, 2
julio 2008 (JUR 2009, 10279), manteniendo el criterio contemplado en la
STS Sala 1ª, 2 marzo 1988, ………….. consiste la especie concreta de servidumbre
de luces en el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz
del predio ajeno, y la de vistas en el derecho de abrir huecos o ventanas para
gozar de vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que
las merme o dificulte…………La servidumbre que contemplamos, en su modalidad de
ventana o hueco en pared propia, tiene la característica de ser negativa,
continua y aparente, por cuanto su uso es o puede ser incesante (SSTS 6 enero
1932, 14 marzo 1957, 8 junio 1962 y 21 diciembre 1970), estando continuamente a
la vista mediante signos exteriores que revelan su uso y aprovechamiento (SSTS
17 diciembre 1954, 20 diciembre 1965 y 15 junio 1968), imponiendo al dueño del
predio sirviente la prohibición de edificar en su propio terreno (STS 19 junio
1951)".
LA VERDADERA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Analizadas las limitaciones
del dominio por razón de vecindad, es necesario detenerse en la auténtica
servidumbre de luces y vistas contemplada en el art. 585 del Código Civil, que
establece:
"cuando por cualquier título se hubiere
adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la
propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de
tres metros de distancia...".
Como se puede observar, una vez constituida legalmente
esta servidumbre se amplía la distancia en un metro con relación a la fijada en
el art. 581.
En cuanto a la CONSTITUCIÓN de este derecho de
servidumbre de luces y vistas, indicar que se puede constituir a través de
cualquiera de los modos siguientes:
a) Mediante un negocio
jurídico, por ejemplo un contrato (artículo 537 Cc).
b) Por el transcurso de 20 años
(artículo 537 Cc), que se empiezan a contar desde la realización formal de un
acto prohibitivo de la servidumbre por el dueño del predio contiguo.
c) A través de un signo aparente,
que se da en el supuesto de dos fundos pertenecientes a un mismo propietario,
que establece entre ambos unos signos evidentes de que uno de los fundos presta
un servicio a otro y posteriormente al enajenar uno de los fundos quedan subsistentes
los signos -huecos o ventanas-.
Indudablemente, en virtud del
principio de autonomía de la voluntad de las partes, que rige en todo nuestro
ordenamiento jurídico, la distancia de 3 metros prevista en el art. 585, así
como las demás distancias y requisitos establecidos en otros artículos, puede
ser alterado por los pactos que libremente estipulen los propietarios de fundos
colindantes.
En apoyo de lo indicado, en cuanto a la constitución de
la servidumbre de luces y vistas, puede consultarse la JURISPRUDENCIA siguiente:
Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección
6ª) núm. 719/2014, de 12 diciembre (JUR 2015\58638)
“Los modos de adquisición de la servidumbre de
vistas son el título, la prescripción de veinte años (art. 537 Cc) o la
destinación del padre de familia (art. 541 Cc).
Respecto a la constitución por título, es
doctrina del Tribunal Supremo que debe entenderse cualquier negocio jurídico,
tanto "inter vivos" (ya sea oneroso o gratuito) como "mortis
causa" (SSTS 2 junio 1969 y 26 junio 1981 (RJ 1981, 2614)) por lo
que no es necesaria escritura pública como elemento "ad solemnitatem"
en el que conste claramente la voluntad de los otorgantes de constituir un
gravamen, pues en caso de duda ha de operar la presunción de libertad del fundo
( SSTS de 30 de octubre de 1959 , 8 de abril de 1965 y 30 de septiembre de
1970).”
En cuanto a los características de la servidumbre
voluntaria de luces y vistas, con arreglo a la
jurisprudencia, la servidumbre voluntaria de luces y vistas (en pared propia) constituye
una servidumbre continua, aparente y negativa.
La razón que justifica su calificación como aparente
obedece a la idea de que la presencia de hueco, balcón u otro voladizo en pared propia constituye un signo
exterior indicativo de la existencia de una servidumbre a favor de la finca en
la que éstos se han abierto. Como consecuencia de esta caracterización, se
afirma su oponibilidad a terceros aun cuando no figure inscrita en el Registro
de la Propiedad.
El carácter negativo de la servidumbre de vistas
se defiende considerando que este derecho real implica que el propietario del
predio sirviente no puede hacer algo que le sería lícito si no existiera el
gravamen y que en este caso, se concreta en que no puede edificar en
contigüidad tapando, de esta forma, los huecos.
Esta doctrina jurisprudencial acerca del carácter
negativo de la servidumbre de luces y vistas se aplica únicamente cuando los
huecos se han hendido en pared propia, pero no cuando están abiertos en muro
ajeno o medianero, en cuyo caso se considera positiva, pues se
entiende que para dicha acción, el dominante debió contar en su momento con la
autorización del dueño del predio sirviente o del otro medianero.
Conviene tener en cuenta que el Tribunal Supremo ha
matizado esta opinión, distinguiendo entre huecos que se hallan enmarcados y
remetidos en la pared (pared medianera) (por ejemplo, ventanas), de aquellos
otros que presentan voladizo o saliente sobre la finca vecina, indicando que
cuando la servidumbre se materializa en la existencia de balcones con voladizos
u otros salientes sobre el predio sirviente, tiene naturaleza positiva, por
cuanto se le está imponiendo la obligación de dejar hacer alguna cosa, ya que
ha de soportar que se invada su derecho de vuelo.
No obstante, algunos autores, cuestionan la consideración
de la servidumbre de luces y vistas (en pared propia) como negativa (y a la vez
aparente). De acuerdo con el artículo 582 Cc, no resulta posible la apertura de
huecos para vistas directas en pared propia si no se respeta la distancia de
dos metros. Este artículo 585 Cc autoriza constituir una servidumbre voluntaria
que permite obtener esas vistas sin sujeción a distancia alguna. En
consecuencia, cuando en pared propia se abran huecos a menos de esos dos metros
(o, en su caso, 60 cm), el dueño del predio sirviente tendrá que tolerar esas
vistas que, de no existir el gravamen, no tendría que soportar. Por otra parte,
su existencia en distancia menor a la exigida legalmente evidencia o revela el
gravamen, dado que en esa parte de la finca resulta ilícita su apertura; lo
que, en esa medida, la hace aparente. El artículo 585 Cc no excluye la
posibilidad de que la servidumbre se constituya para obtener vistas directas a
una distancia mayor. En este supuesto, se restringe únicamente la facultad del
dueño del predio sirviente de edificar en toda su finca (pues debe retranquear
la edificación tres metros), por cuanto que los huecos se adaptan perfectamente
a lo dispuesto por el régimen de luces y vistas del CC. Por esta razón, la
apertura a esa distancia superior no revela la servidumbre, lo que la convierte
en no aparente (a salvo de que pueda inscribirse o anunciarse).
