CONTRATO COMPRAVENTA PARCELAS URBANIZADAS. INTERPRETACIÓN

Sentencia Tribunal Supremo 651/2016, de cuatro de noviembre de dos mil dieciséis

Sala de lo Civil

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

ROJ: STS 4717/2016

ECLI:ES:TS:2016:4717

Contrato de compraventa de parcelas urbanizadas. Directrices y criterios de interpretación. Resolución por recíproco incumplimiento obligacional de las partes contratantes. Obligaciones no causalizadas entre sí. Base del negocio y frustración de la finalidad o fin práctico del contrato. Retraso con transcendencia resolutoria. Doctrina del mutuo disenso y resolución contractual (artículo 1124 del Código Civil). Incumplimiento obligacional e inaplicación de la cláusula penal. Doctrina jurisprudencial aplicable.

A) Directrices y criterios de interpretación.

• En el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola (cita STS 294/2012, de 18 de junio de 2012 (núm. 294/2012)),
• La instrumentación técnica de la «base del negocio» como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado (cita SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013)).

B) Resolución por recíproco incumplimiento obligacional de las partes contratantes. Obligaciones no causalizadas entre sí. Base del negocio y frustración de la finalidad o fin práctico del contrato. Retraso con transcendencia resolutoria. Doctrina del mutuo disenso y resolución contractual (artículo 1124 del Código Civil).

Con carácter general debe señalarse que el cumplimiento de la obligación constituye el eje central de la resolución del artículo 1124 del Código Civil y, en consecuencia, el factor clave en la legitimación activa de su respectivo ejercicio. Legitimación que no puede amparar a la parte que incumple el contrato (cita SSTS núms. 680/2012, de 19 de noviembre, 696/2012, de 26 noviembre y 53/2013, de 22 de febrero de 2013.

Sin embargo, de acuerdo con las circunstancias que concurren en el presente caso, hay que realizar las siguientes consideraciones:

• Ha resultado acreditado el recíproco incumplimiento obligacional de ambas partes contratantes.
• Los incumplimientos se han operado en el marco de una reglamentación contractual que no causalizaba los recíprocos cumplimientos obligacionales que han resultado no observados, por lo que, su valoración no debe atender a un estricto plano temporal o cronológico, sino a su incidencia o alcance en la consecución de las expectativas e intereses proyectados en la relación negocial considerada en su integridad o unidad.
• Ambas partes, a tenor de la relevancia de los citados incumplimientos, han solicitado la resolución del contrato. El incumplimiento de la recurrente ha comportado la frustración de la finalidad o fin práctico que justificó la celebración del contrato, en atención al retraso de la obligación de la vendedora de proceder a la reparcelación y al inicio de las obras de infraestructuras. Obligación (reparcelación vendedora) que sigue estando sin ejecución, ni previsión de la misma. Por lo que ha quedado frustrada la finalidad o fin práctico del contrato, sin posibilidad de que un cumplimiento posterior pueda ser útil e idóneo para la satisfacción de las expectativas urbanísticas que informaron la celebración del contrato y su correspondiente ejecución (SSTS núms. 399/2012, de 15 de junio y 221/2013, de 11 de abril).

C) Incumplimiento obligacional e inaplicación de la cláusula penal.

El derecho de la parte vendedora a retener las cantidades ya fijadas por la compradora en concepto de daños y perjuicios y de estipulación penal queda sujeto a que dicha parte venga legitimada para ejercitar u optar por la resolución del contrato y, por tanto, que haya cumplido su contenido obligacional o esté en condiciones de cumplir ( artículo 1124 del Código Civil ), circunstancias que, como se ha examinado, no concurren en el presente caso. Por lo que no resulta de aplicación la cláusula penal pactada.

D) Doctrina jurisprudencial aplicable.

Con relación a la doctrina jurisprudencial del mutuo disenso la Sala de lo Civil nos indica, entre otras sentencia núm. 891/1999, de 2 de noviembre (disolución de contrato de ejecución de obra por mutuo disenso), que: "(...) Ante el incumplimiento de las dos partes contratantes, y ante la apreciación de una voluntad resolutoria en ambas, se aplica la doctrina de la resolución por mutuo disenso por disentimientos unilaterales concurrentes, que si cabe en cualquier contrato (con cita SSTS 5 diciembre 1940, 13 febrero 1965, 11 febrero 1982, 30 mayo 1984), con más razón es admisible en los contratos de empresa o ejecución de obra, habida cuenta los preceptos de los artículos 1.594 y 1595.3 del Código Civil".