LUCES, VISTAS Y VENTANAS EN CATALUÑA. NORMATIVA, TRADICIÓN JURÍDICA, JURISPRUDENCIA Y CONCLUSIONES

Limitaciones de dominio en la apertura de huecos y ventanas sobre el predio vecino, con arreglo al Derecho Civil de Cataluña

I.- NORMATIVA ANTERIOR

            Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, en sus artículos 293 y 295 (en la actualidad derogada), con posterioridad la Ley 13/1984, de 20 de marzo del Parlamento de Catalunya, sobre la compilación del Derecho Civil, normativa refundida en virtud Decreto Legislativo núm. 1/1984, de 19 julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil, establecía en sus artículos 293 y 295 lo mismo que la Ley 40/1960, artículos que a su vez han sido derogados por la  disposición derogatoria de Ley núm. 13/1990, de 9 de julio, de Acción Negatoria, Inmisiones, Servidumbres y Relaciones de Vecindad de Cataluña (en la actualidad derogada). En la citada disposición derogatoria se establecía la derogación de artículos de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y de las normas que se opongan.

            En los citados artículos se establecía lo siguiente:

Articulo 293

Nadie podrá tener vistas ni luces sobre previo vecino si antes no mira sobre el propio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor.

No podrá abrirse ventana o construir voladizo ni aun en pared propia lindante con la del vecino, sin dejar en su terreno propio una “androna” de la anchura fijada por las Ordenanzas o por las costumbres locales, o en su defecto, de un metro en cuadro menos, contado desde la pared o desde la línea más saliente si hubiese voladizo.

Tampoco se podrá abrir ventana en pared contigua a la del vecino, o que forme ángulo con ella, si no es a una distancia mínima de sesenta centímetros, contados desde la línea de unión de ambas partes.

Articulo 295

Si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar deberá dejar frente a la misma la “androna” a que se refiere el artículo 293, salvo que otra cosa establezca el título de constitución; pero podrá abrir ventanas en que reciban luz por dicha “androna”.

Si la servidumbre es solo de luces, podrá incluso edificar dentro del espacio de la “androna” hasta el borde inferior del hueco que da luces.

            Hemos de INDICAR que una “androna” es un trozo de terreno que estando ubicado en finca propia y al lado de una finca colindante o contigua, se deja sin edificar, permitiendo de esta forma poder abrir ventanas y de esta forma tener luces y vistas en el edificio propio.

            Es por ello que el tener o hacer una androna en un terreno propio, es la posibilidad física de tener luces y vistas, en las dependencias de un edificio ubicadas al lado de la pared que limita con la finca colindante, mediante el retranqueo de un trozo de terreno a modo de patio lateral.

II.- NORMATIVA ACTUAL

            La actual normativa en vigor, Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativa a los derechos reales, establece lo siguiente:

Artículo 546-10. Luces, vistas y ventanas

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es sólo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 566-2.1 y 4 CCCat, relativo a la constitución de las servidumbres

1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.

4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.

III.- TRADICIÓN JURÍDICA CATALANA

            Como podemos observar de la lectura de estos textos jurídicos, el concepto de la servidumbre de luces y vistas que se puede constituir alrededor de la pared contigua con la de la finca colindante mediante una “androna” o pasaje, con arreglo a la terminología de la normativa actualmente vigente, no ha variado mucho y lo que establece claramente es que no se pueden tener vistas ni luces sobre el predio vecino, si antes no se mira sobre el propio predio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor, y por tanto impedir abrir cualquier ventana o construir voladizo sin dejar en su propio terreno una “androna” o pasaje de un ancho de al menos un metro cuadrado, y al mismo tiempo determina que si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar tiene que dejar delante la misma servidumbre de “androna”.

            En todo caso para que exista esta servidumbre de luces y vistas esta ha de estar constituida en el título de propiedad, o en su defecto mediante título/negocio jurídico valido, ya que consideramos que no se puede adquirir por usucapión.

VI.- JURISPRUDENCIA

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) núm. 153/2008, de 2 marzo (JUR 2008\143790)

            Nos indica que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión, entendiendo que la carga de la prueba le corresponde a quien la alegue.

            Igualmente la sentencia nos ilustra claramente de las etapas en la regulación civil catalana sobre la posibilidad de usucapir la servidumbre de luces y vistas, y en definitiva de la tradición jurídica catalana, indicando que:

“En este sentido, puede hablarse de cinco etapas en la regulación civil catalana sobre la posibilidad de usucapir la servidumbre de luces y vistas: 1.- la anterior a la Compilación, en que la servidumbre no puede adquirirse por usucapión, en aplicación de lo dispuesto en la Ordinacions de Sanctacilia, nombre usual de las "Consuetuts de la ciutat de Barcelona sobre servituts de las casas e honors",conjunto de setenta disposiciones relativas a policía urbana y servidumbres de este carácter y rústicas, formada por el erudito Sanctacilia en el siglo XIV, con un ámbito de vigencia reducido a la propia Barcelona, aunque se extendió luego consuetudinariamente a toda Cataluña, excepto Tortosa, siendo incluidas en las Recopilaciones generales de este territorio (T II, L IV de la 3ª impresa en 1704); 2.- la Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, aprobada por Ley 40/1960, de 21 de julio, que en su artículo 283 enumera una serie de servidumbres, algunas de las cuales hoy se incluyen en las relaciones de vecindad, que no pueden adquirirse por usucapión, ni tan siquiera inmemorial, concretamente en su número 2º la de luces, y en su número 3º la de vistas, sea en pared propia o medianera; 3.- la Llei 13/1990,de 9 de julio, de la Acción negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres, y las Relaciones de Vecindad, que deroga expresamente el artículo 283 de la Compilación, y que en sus artículos 6 y 11 permite la adquisición de la servidumbres por usucapión mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto de titular, por un período de treinta años; 4.- la Llei 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre, y de Adquisición Voluntaria o Preferente, que en su artículo 7,4 vuelve al sistema anterior, conforme a la tradición jurídica catalana, y declara que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión; y 5.- la Llei 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña, que en el artículo 566-2, párrafo cuarto, proclama que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.”

            Como en una de las etapas de la regulación civil catalana se permite la adquisición de las servidumbres por usucapión mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto de titular, por un período de treinta años, conviene tener presente el razonamiento que realiza la propia sentencia, concluyendo que es imposible la adquisición de la servidumbre por usucapión. A saber:

“Ahora bien, de acuerdo con las normas del derecho transitorio, que en este caso, en ausencia de normas específicas en la Llei 13/1990,deben ser las Disposiciones Transitorias del Código Civil, y en concreto la Tercera , y el artículo 1939 del Código Civil, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de octubre de 1994; RJA 10570/1994),significa que si la Llei 13/1990 permite adquirir por usucapión, y el derecho civil catalán anterior no, hemos de llegar a la conclusión de que el lapso de la prescripción treintenal sólo empieza a correr desde que entró en vigor la Llei 13/1990, sin que sea lícito sumarle el período transcurrido con anterioridad. Por otro lado, y a partir de la entrada en vigor de la Llei 22/2001, de 31 de diciembre, que impide que ninguna servidumbre pueda adquirirse por usucapión, quedaría igualmente interrumpido el plazo de prescripción de treinta años antes de su transcurso completo, deviniendo imposible la adquisición de la servidumbre por usucapión.”

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19ª) núm. 198/2009, de 27 abril (JUR 2009\402641)

            Esta sentencia trata sobre un supuesto en que se discute la existencia o inexistencia de un derecho a abrir huecos en una pared que delimita dos propiedades contiguas, con independencia de que sea pared propia o medianera, sin respetar la “androna” o pasaje. Nos indica (F.J. 2º) que:

“Esta Sala no puede sin embargo compartir las apreciaciones del juez a quo: Para resolver la cuestión litigiosa hay que depurar los perfiles del debate, y lo que se discute no es si el muro de separación es privativo o es una pared medianera, sino la existencia o inexistencia de un derecho a abrir huecos en una pared que delimita dos propiedades contiguas, sin respetar la androna.

A este respecto, conviene recordar cómo el art. 544-6 del libro V del CC de Cataluña subraya que con esa acción negatoria se pretende proteger la libertad del dominio de los inmuebles, así como el restablecimiento de la cosa al estado anterior a la perturbación jurídica o material (asimismo, la sentencia del TSJ de Cataluña de 27 de febrero de 2000). …………………………………………………………………………………………………….El derecho civil catalán siempre ha sido más restrictivo que el CC en este punto, no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también cuando hablamos de las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y del vuelo al que mira de una manera inmediata (STSJ Cataluña de 27 de mayo de 2007). Por ello, está prohibido la apertura de huecos para luces y vistas en pared propia o medianera sobre el predio vecino: Nadie puede mirar a la finca adyacente si no ve antes la propia. Como pone de relieve la doctrina clásica, toda ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya adquirido en virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la puede tapar el vecino cuando edifique, ya que se entiende que se posee a título de precario. Tampoco se permite que desde el terrado de una casa se pueda mirar al vecino, por lo que el primero que edifique tiene que elevar un muro de una altura suficiente, salvo que deje una androna en terreno propio. Toda esta regulación responde a la idea de máxima protección del derecho a la intimidad y privacidad, así como al interés de evitar daños como consecuencia de la caída de objetos o materiales desde la finca contigua.”

Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 15/2009, de 8 abril (RJ 2009\4563)

            La Sentencia del TJC de 8 de abril de 2009 realiza un extenso análisis histórico sobre la servidumbre de luces y vistas y su actual regulación, evidenciando que la tradición jurídica catalana va más lejos que la clásica jurisprudencia que ceñía el uso de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas a los supuestos de presuntos gravámenes sobre una finca por parte de quien pretendía ser titular de un ius in re aliena.

            En el Fundamento Jurídico Segundo, Recogiendo el criterio sentado en anteriores resoluciones del mismo Tribunal, se nos indica que:

“El dret civil català ha prohibit des de sempre l'obertura de buits per a llums o vistes en una paret pròpia o mitgera sobre el predi veí i estableix que ningú pot rebre llum de dalt a través del predi veí ni mirar el terra de la mateixa possessió llevat que entre aquest i les obertures existeixi un espai buit denominat androna.

Només l'existència d'una servitud constituïda a favor del predi dominant mitjançant títol (superat el breu parèntesi de vigència de l' art. 6 de la Llei 13/1990) impedeix al servent construir sense respectar l'androna que, llevat de costum o ordenança contrària, ha de ser d'un metro.”

Sentencia Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª) núm. 349/2013, de 25 septiembre (JUR 2014\1982)

            Se trata de un supuesto en que la Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada/apelante contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, en la que se condenaba a la demandada

“[…] a tancar o eliminar totes les finestres que tingui obertes en la paret que llinda amb la finca propietat de l'actora, així com a eliminar la terrassa existent en la planta baixa i el balcó de la planta primera de l'habitatge aixecant en ambdós casos paret d'alçada suficient per eliminar vistes a la finca copropietat de l'actora, condemnant la demandada, també, en els costos d'aquest judici. [...]"

En este caso resulta interesante su F.J. 3º, el cual nos indica que:

“Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en múltiples resoluciones, el antiguo Derecho catalán sobre servidumbres de luces y vistas fue más restrictivo en esta materia que el Código Civil, no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también en el caso de las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y del vuelo al que mira de una manera inmediata.”

Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 16/2007, de 24 mayo (RJ 2007\7846)

En cuanto a las relaciones de vecindad, limitaciones de dominio en la apertura de huecos y ventanas sobre el predio vecino, así como características en la tradición jurídica catalana, podemos destacar de la citada sentencia, que tras citar y transcribir parte de la STS, Sala 1ª, 14 marzo 1980, la cual se hace eco de las características del derecho civil catalán, indica en su F.J. 2º, que:

“També aquesta Sala s'ha pronunciat en diferents ocasions respecte de les característiques de les limitacions del domini, per exemple en la  sentència de 17 octubre 1994  (RJ 1994\10570) en la qual es deia que:

"al tiempo prohíbe tener vistas o abrir ventanas sobre el predio vecino, salvo que deje androna o tenga constituida servidumbre a su favor. Si, además, tenemos en cuenta que el legislador de 1990 nos dice expresamente que la reforma respecto al régimen establecido por la Compilación del Derecho civil de Catalunya en materia de vistas es "ligera" (Preámbulo, párrafo final) es forzoso concluir que la tradición jurídica catalana se mantiene. Abrir ventanas o tomar vistas directas sobre el fundo vecino es un acto prohibido por la Ley que si se mantiene en el tiempo es por mera tolerancia pero sin generar derechos".”

V.- A MODO DE CONCLUSIÓN

1.- En Cataluña es de aplicación el derecho civil propio de Cataluña.

2.- Está prohibido la apertura de huecos y/o ventanas para luces y vistas en pared propia o medianera sobre el predio vecino, a menos de tener constituida servidumbre a favor predio dominante.

3.- Sólo la existencia de una servidumbre constituida a favor del predio dominante mediante título obliga al predio sirviente a construir respetando la “androna” o pasaje.

4.- No resulta posible adquirir una servidumbre de luces y vistas por usucapión.

5.- Ante la inexistencia de título, usucapión o disposición legal que la ampare, no resulta posible tener derecho a una servidumbre de luces y vistas.

6.- Toda ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya adquirido en virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la puede tapar el vecino cuando edifique.