Limitaciones de dominio
en la apertura de huecos y ventanas sobre el predio vecino, con arreglo al
Derecho Civil de Cataluña
I.- NORMATIVA ANTERIOR
Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre
Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, en sus artículos 293 y 295 (en
la actualidad derogada), con posterioridad la Ley 13/1984, de 20 de marzo del
Parlamento de Catalunya, sobre la compilación del Derecho Civil, normativa refundida
en virtud Decreto Legislativo núm. 1/1984, de 19 julio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil, establecía en sus artículos
293 y 295 lo mismo que la Ley 40/1960, artículos que a su vez han sido
derogados por la disposición derogatoria
de Ley núm. 13/1990, de 9 de julio, de Acción Negatoria, Inmisiones,
Servidumbres y Relaciones de Vecindad de Cataluña (en la actualidad derogada).
En la citada disposición derogatoria se establecía la derogación de artículos
de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y de las normas que se opongan.
En los citados artículos se
establecía lo siguiente:
Articulo 293
Nadie podrá tener vistas ni luces sobre previo
vecino si antes no mira sobre el propio, a menos de tener constituida
servidumbre a su favor.
No podrá abrirse ventana o construir voladizo ni aun
en pared propia lindante con la del vecino, sin dejar en su terreno propio una
“androna” de la anchura fijada por las Ordenanzas o por las costumbres locales,
o en su defecto, de un metro en cuadro menos, contado desde la pared o desde la
línea más saliente si hubiese voladizo.
Tampoco se podrá abrir ventana en pared contigua a
la del vecino, o que forme ángulo con ella, si no es a una distancia mínima de
sesenta centímetros, contados desde la línea de unión de ambas partes.
Articulo 295
Si un predio tiene constituida a su favor
servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera
edificar deberá dejar frente a la misma la “androna” a que se refiere el artículo
293, salvo que otra cosa establezca el título de constitución; pero podrá abrir
ventanas en que reciban luz por dicha “androna”.
Si la servidumbre es solo de luces, podrá incluso
edificar dentro del espacio de la “androna” hasta el borde inferior del hueco
que da luces.
Hemos de INDICAR que una “androna” es un trozo de terreno que estando ubicado en finca
propia y al lado de una finca colindante o contigua, se deja sin edificar,
permitiendo de esta forma poder abrir ventanas y de esta forma tener luces y
vistas en el edificio propio.
Es por ello que el tener o hacer una
androna en un terreno propio, es la posibilidad física de tener luces y vistas,
en las dependencias de un edificio ubicadas al lado de la pared que limita con
la finca colindante, mediante el retranqueo de un trozo de terreno a modo de
patio lateral.
II.- NORMATIVA ACTUAL
La actual normativa en vigor, Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto
del Código Civil de Catalunya, relativa a los derechos reales, establece lo
siguiente:
Artículo 546-10. Luces,
vistas y ventanas
1. Nadie
puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o
construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o
vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la
normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un
metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea
más saliente si existe voladizo.
2. Salvo
que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene
constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o
propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la
apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho
pasaje. Si la servidumbre es sólo de luces, el propietario o propietaria puede
edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura
que da luz.
3. Nadie
puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si
no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el
límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la
distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser
de un metro.
Artículo 566-2.1 y 4 CCCat, relativo a la constitución de las
servidumbres
1. Las
servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o
forzosa.
4. Ninguna
servidumbre puede adquirirse por usucapión.
III.- TRADICIÓN JURÍDICA
CATALANA
Como podemos observar de la lectura
de estos textos jurídicos, el concepto de la servidumbre de luces y vistas que
se puede constituir alrededor de la pared contigua con la de la finca
colindante mediante una “androna” o pasaje, con arreglo a la terminología de la
normativa actualmente vigente, no ha variado mucho y lo que establece
claramente es que no se pueden
tener vistas ni luces sobre
el predio vecino, si antes no se mira sobre el propio predio, a menos de tener
constituida servidumbre a su favor, y por tanto impedir abrir cualquier ventana o
construir voladizo sin dejar en su propio terreno una “androna” o pasaje de un
ancho de al menos un metro cuadrado, y al mismo tiempo determina que si un
predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño
del terreno vecino que quiera edificar tiene que dejar delante la misma
servidumbre de “androna”.
En todo caso para que exista esta
servidumbre de luces y vistas esta
ha de estar constituida en el título de propiedad, o en su defecto mediante
título/negocio jurídico valido, ya que consideramos que no se puede adquirir
por usucapión.
VI.- JURISPRUDENCIA
Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección
13ª) núm. 153/2008, de 2 marzo (JUR 2008\143790)
Nos indica que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión, entendiendo que
la carga de la prueba le corresponde a quien la alegue.
Igualmente la sentencia nos ilustra
claramente de las etapas en la regulación civil catalana sobre la posibilidad de
usucapir la servidumbre de luces y vistas, y en definitiva de la tradición
jurídica catalana, indicando que:
“En este
sentido, puede hablarse de cinco etapas en la regulación civil catalana sobre
la posibilidad de usucapir la servidumbre de luces y vistas: 1.- la anterior a
la Compilación, en que la servidumbre no puede adquirirse por usucapión, en
aplicación de lo dispuesto en la Ordinacions de Sanctacilia, nombre usual de
las "Consuetuts de la ciutat de Barcelona sobre servituts de las casas e
honors",conjunto de setenta disposiciones relativas a policía urbana y
servidumbres de este carácter y rústicas, formada por el erudito Sanctacilia en
el siglo XIV, con un ámbito de vigencia reducido a la propia Barcelona, aunque
se extendió luego consuetudinariamente a toda Cataluña, excepto Tortosa, siendo
incluidas en las Recopilaciones generales de este territorio (T II, L IV de la
3ª impresa en 1704); 2.- la Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña,
aprobada por Ley 40/1960, de 21 de julio, que en su artículo 283 enumera una
serie de servidumbres, algunas de las cuales hoy se incluyen en las relaciones
de vecindad, que no pueden adquirirse por usucapión, ni tan siquiera
inmemorial, concretamente en su número 2º la de luces, y en su número 3º la de
vistas, sea en pared propia o medianera; 3.- la Llei 13/1990,de 9 de julio, de
la Acción negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres, y las Relaciones de
Vecindad, que deroga expresamente el artículo 283 de la Compilación, y que en
sus artículos 6 y 11 permite la adquisición de la servidumbres por usucapión
mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto de
titular, por un período de treinta años; 4.- la Llei 22/2001, de 31 de
diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre, y de
Adquisición Voluntaria o Preferente, que en su artículo 7,4 vuelve al sistema
anterior, conforme a la tradición jurídica catalana, y declara que ninguna
servidumbre puede adquirirse por usucapión; y 5.- la Llei 5/2006, de 10 de
mayo, por la que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña, que en el
artículo 566-2, párrafo cuarto, proclama que ninguna servidumbre puede
adquirirse por usucapión.”
Como en una de las etapas de la
regulación civil catalana se permite la adquisición de las servidumbres por
usucapión mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto
de titular, por un período de treinta años, conviene tener presente el
razonamiento que realiza la propia sentencia, concluyendo que es imposible la adquisición de la
servidumbre por usucapión. A saber:
“Ahora
bien, de acuerdo con las normas del derecho transitorio, que en este caso, en
ausencia de normas específicas en la Llei 13/1990,deben ser las Disposiciones
Transitorias del Código Civil, y en concreto la Tercera , y el artículo 1939
del Código Civil, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del
Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de octubre de 1994; RJA
10570/1994),significa que si la Llei 13/1990 permite adquirir por usucapión, y
el derecho civil catalán anterior no, hemos de llegar a la conclusión de que el
lapso de la prescripción treintenal sólo empieza a correr desde que entró en
vigor la Llei 13/1990, sin que sea lícito sumarle el período transcurrido con
anterioridad. Por otro lado, y a partir de la entrada en vigor de la Llei
22/2001, de 31 de diciembre, que impide que ninguna servidumbre pueda
adquirirse por usucapión, quedaría igualmente interrumpido el plazo de
prescripción de treinta años antes de su transcurso completo, deviniendo
imposible la adquisición de la servidumbre por usucapión.”
Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección
19ª) núm. 198/2009, de 27 abril (JUR 2009\402641)
Esta
sentencia trata sobre un supuesto en que se discute la existencia o inexistencia de un
derecho a abrir huecos en una pared que delimita dos propiedades contiguas, con
independencia de que sea pared propia o medianera, sin respetar la “androna” o
pasaje. Nos indica (F.J. 2º) que:
“Esta
Sala no puede sin embargo compartir las apreciaciones del juez a quo: Para
resolver la cuestión litigiosa hay que depurar los perfiles del debate, y lo
que se discute no es si el muro de separación es privativo o es una pared
medianera, sino la existencia o inexistencia de un derecho a abrir huecos en
una pared que delimita dos propiedades contiguas, sin respetar la androna.
A este
respecto, conviene recordar cómo el art. 544-6 del libro V del CC de Cataluña
subraya que con esa acción negatoria se pretende proteger la libertad del
dominio de los inmuebles, así como el restablecimiento de la cosa al estado
anterior a la perturbación jurídica o material (asimismo, la sentencia del TSJ
de Cataluña de 27 de febrero de 2000). …………………………………………………………………………………………………….El
derecho civil catalán siempre ha sido más restrictivo que el CC en este punto,
no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también cuando hablamos de
las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y del vuelo
al que mira de una manera inmediata (STSJ Cataluña de 27 de mayo de 2007). Por
ello, está prohibido la apertura de
huecos para luces y vistas en pared propia o medianera sobre el predio vecino:
Nadie puede mirar a la finca adyacente si no ve antes la propia. Como pone
de relieve la doctrina clásica, toda
ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya adquirido en
virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la puede tapar el
vecino cuando edifique, ya que se entiende que se posee a título de precario.
Tampoco se permite que desde el terrado de una casa se pueda mirar al vecino,
por lo que el primero que edifique tiene que elevar un muro de una altura
suficiente, salvo que deje una androna en terreno propio. Toda esta regulación
responde a la idea de máxima protección del derecho a la intimidad y
privacidad, así como al interés de evitar daños como consecuencia de la caída
de objetos o materiales desde la finca contigua.”
Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña,
(Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 15/2009, de 8 abril (RJ
2009\4563)
La Sentencia del TJC de 8 de abril
de 2009 realiza un extenso análisis histórico sobre la servidumbre de luces y
vistas y su actual regulación, evidenciando que la tradición jurídica catalana
va más lejos que la clásica jurisprudencia que ceñía el uso de la acción
negatoria de servidumbre de luces y vistas a los supuestos de presuntos gravámenes
sobre una finca por parte de quien pretendía ser titular de un ius in re aliena.
En el Fundamento Jurídico Segundo, Recogiendo
el criterio sentado en anteriores resoluciones del mismo Tribunal, se nos
indica que:
“El dret civil
català ha prohibit des de sempre l'obertura de buits per a llums o vistes en
una paret pròpia o mitgera sobre el predi veí i estableix que ningú pot
rebre llum de dalt a través del predi veí ni mirar el terra de la mateixa
possessió llevat que entre aquest i les obertures existeixi un espai buit
denominat androna.
Només l'existència
d'una servitud constituïda a favor del predi dominant mitjançant títol (superat el breu parèntesi de vigència de l' art. 6 de la Llei 13/1990) impedeix al servent construir sense
respectar l'androna que, llevat de costum o ordenança contrària, ha de ser
d'un metro.”
Sentencia Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª) núm.
349/2013, de 25 septiembre (JUR 2014\1982)
Se trata de un supuesto en que la
Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto por la
demandada/apelante contra
la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, confirmando la
sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, en la que se condenaba a
la demandada
“[…] a tancar o
eliminar totes les finestres que tingui obertes en la paret que llinda amb
la finca propietat de l'actora, així com a eliminar la terrassa existent en la
planta baixa i el balcó de la planta primera de l'habitatge aixecant en ambdós
casos paret d'alçada suficient per eliminar vistes a la finca copropietat de
l'actora, condemnant la demandada, també, en els costos d'aquest judici.
[...]"
En
este caso resulta interesante su F.J. 3º, el cual nos indica que:
“Como ha
puesto de manifiesto el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en múltiples
resoluciones, el antiguo Derecho catalán
sobre servidumbres de luces y vistas fue más restrictivo en esta materia que el
Código Civil, no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también en el
caso de las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y
del vuelo al que mira de una manera inmediata.”
Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña,
(Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 16/2007, de 24 mayo (RJ
2007\7846)
En
cuanto a las relaciones de vecindad, limitaciones de dominio en la apertura de
huecos y ventanas sobre el predio vecino, así como características en la
tradición jurídica catalana, podemos destacar de la citada sentencia, que tras
citar y transcribir parte de la STS, Sala 1ª, 14 marzo 1980, la cual se hace
eco de las características del derecho civil catalán, indica en su F.J. 2º,
que:
“També aquesta Sala s'ha pronunciat en diferents ocasions
respecte de les característiques de les limitacions del domini, per exemple en
la sentència de 17 octubre 1994 (RJ 1994\10570) en la qual es deia
que:
"al
tiempo prohíbe tener vistas o abrir ventanas sobre el predio vecino, salvo que
deje androna o tenga constituida servidumbre a su favor. Si, además, tenemos en
cuenta que el legislador de 1990 nos dice expresamente que la reforma
respecto al régimen establecido por la Compilación del Derecho civil de
Catalunya en materia de vistas es "ligera" (Preámbulo, párrafo final)
es forzoso concluir que la tradición jurídica catalana se mantiene. Abrir
ventanas o tomar vistas directas sobre el fundo vecino es un acto prohibido por
la Ley que si se mantiene en el tiempo es por mera tolerancia pero sin generar
derechos".”
V.- A MODO DE
CONCLUSIÓN
1.-
En Cataluña es de aplicación el derecho civil propio de Cataluña.
2.-
Está prohibido la apertura de huecos y/o ventanas para luces y vistas en pared
propia o medianera sobre el predio vecino, a menos de tener constituida servidumbre
a favor predio dominante.
3.-
Sólo la existencia de una servidumbre constituida a favor del predio dominante
mediante título obliga al predio sirviente a construir respetando la “androna”
o pasaje.
4.-
No resulta posible adquirir una servidumbre de luces y vistas por usucapión.
5.-
Ante la inexistencia de título, usucapión o disposición legal que la ampare, no
resulta posible tener derecho a una servidumbre de luces y vistas.
6.-
Toda ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya
adquirido en virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la
puede tapar el vecino cuando edifique.
