ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA O NEGOCIO. REGIMEN JURÍDICO: CÓDIGO CIVIL

Con arreglo a lo dispuesto en el art. 5 LAU se excluyen de forma expresa de su ámbito de aplicación una serie de arrendamientos. No obstante, existen otros supuestos excluidos que no vienen expresamente recogidos en el art. 5 LAU, entre los que cabe citar el arrendamiento de industria o negocio, el cual tiene por objeto una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada.

En el arrendamiento de industria o negocio al no tratarse el objeto del contrato de una edificación se encuentra excluido del ámbito jurídico de la LAU (SAP Teruel 4 noviembre 1997 [AC 1997/2176]) y regido, por tanto, por el Código Civil (SAP Barcelona de 30 marzo 2002 [JUR 2002\152830]).

La distinción entre arriendos de locales para negocio y arriendos de industria o negocio, consiste, en que en los arriendos de locales para negocio lo que únicamente se cede es el elemento material inmobiliario, es decir un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio que pretende instalar el arrendatario; en cambio en los arrendamientos de industria o arriendos negociales, lo cedido tiene una doble composición, la que no obstante forma un todo patrimonial autónomo y es por un lado, el local en sí y por otro, el negocio o empresa instalada en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación continuada, sin que se precise que esté dotado necesariamente de todos los elementos para su comercialización, bastando con los imprescindibles y normales, y que pueden ser mejorados, ampliados o sustituidos, según lo que al respecto se convenga entre arrendador y arrendatario.

El arrendamiento de negocio o industria se encuentra provisto de propia actividad empresarial constituida no sólo por los elementos materiales que lo integran, es decir el local, como plataforma necesaria para su desarrollo, instalaciones y utillajes del mismo, sino también por todo aquello que estructura una organización negocial, concebida como unidad funcional, resultante de la actividad mercantil, que se lleva a cabo en el local cedido, pues la organización productiva que esta actividad funcional representa en su proyección al mercado, también está compuesta por elementos inmateriales, como son el buen crédito y prestigio o la clientela.

Otra posibilidad para diferenciar entre los arrendamientos de empresa y los de local de negocio de consiste en averiguar (pura cuestión fáctica) si el establecimiento mercantil había sido previamente explotado (STS 8 noviembre 1982, SAP Cádiz 8 julio 1993 (AC 1993\1443), SAP Vizcaya 23 junio 1994 (AC 1994\976)), independientemente del hecho de que con el local se hubieran arrendado al mismo tiempo todos los elementos necesarios o precisos para la inmediata puesta en marcha de la industria.

LIMITACIONES DOMINIO. HUECOS Y VENTANAS. DERECHO COMÚN. JURISPRUDENCIA.

LIMITACIONES DEL DOMINIO POR RAZÓN DE VECINDAD

APERTURA DE HUECOS Y VENTANAS

con arreglo al Derecho común

I.- PAREDES MEDIANERAS

            En cuanto a las paredes medianeras, con arreglo al Código Civil (artículo 580 C. civil, indicar que se prohíbe la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el consentimiento unánime de los medianeros. Se entiende por medianera, aquélla que constituye un elemento divisor entre dos predios contiguos, es decir, la edificada sobre el lindero que separa unas fincas colindantes. Esta prohibición de abrir cualquier hueco en la pared medianera es absoluta, salvo en el caso de que exista autorización por parte de los otros medianeros o se adquiera el derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos.

            En cuanto a la JURISPRUDENCIA que podemos señalar, en apoyo de lo acabado de indicar en cuanto a las paredes medianeras podemos citar la siguiente:

Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) núm. 53/2011, de 24 febrero (RJ 2011\2478)

“La mera existencia de una pared sobre la línea divisoria de dos edificios contiguos permite presumir que aquélla es medianera, a menos que se acredite otra cosa. Una evidencia contraria a la medianería consiste en la existencia de huecos en el elemento de separación y, en tal caso, la norma del artículo 573-1º (que se refiere a tal signo como contrario a la medianería) ha de conectarse con lo dispuesto en los artículos 580 y 581; por cuanto el primero de ellos prohíbe la apertura de huecos y ventanas en pared medianera si no media acuerdo de los interesados, y el segundo admite la posibilidad -con ciertos límites- de que el dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena pueda abrir tales huecos.”

Sentencia Audiencia Provincial de Toledo (Sección 1ª) núm. 139/2015, de 26 mayo (JUR 2015\16316)

“El art 580 del C. Civil establece que ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco ninguno. Esta prohibición del art 580 es de carácter absoluto comprendiendo la apertura de cualquier hueco, incluso los de mera tolerancia a que hace referencia el art 581 del C. Civil, teniendo siempre acción para su cierre el otro medianero (STS 22.10.1902) y ello porque implicaría un acto de dominio sobre la plenitud del muro por uso exclusivo y necesario de todo su espesor para poder abrir una ventana o hueco. Por ello en pared medianera ante la petición de cierre del hueco, solo puede oponerse el consentimiento del otro medianero o un derecho de servidumbre de luces y vistas a favor de quien lo abre.

De otro lado el art 582 del C. Civil (referente a la apertura de huecos en pared propia no medianera) determina que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones ni otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyen y dicha propiedad.”

Sentencia Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª) núm. 501/2004, de 22 julio (JUR 2005\9687)

“Debe partirse del hecho indiscutido de que los huecos litigiosos se ubican en pared medianera, cuestión trascendente a los efectos de la adquisición de la servidumbre. Como señala la doctrina científica en interpretación del artículo 580 del C.Civil -que contiene la prohibición de apertura de huecos y ventanas en pared medianera sin consentimiento del otro medianero- la prohibición expresada tiene como contrapartida que la única posibilidad de apertura de huecos en la pared medianera tiene que basarse necesariamente en la existencia de una auténtica servidumbre adquirida ya sea por título, ya por prescripción, como resulta del artículo 537 del C.Civil …………………... Al respecto sostiene igualmente la doctrina …………… que faltando el consentimiento del medianero es posible llegar a adquirir el derecho mediante la apertura unilateral, bien por el propietario único y al amparo del artículo 541 (STS de 11 de junio de 1975) o simplemente a través de la adquisición por prescripción de 20 años, cuyo plazo comienza a contarse desde el momento de la apertura de los huecos. Ciertamente que los huecos de ventilación para el gas no constituyen propiamente luces o vistas, pero igualmente quedarían amparados por el contenido del artículo 580 del C.Civil.

Siendo así, es de destacar que ………………. ha quedado acreditado que los huecos litigiosos fueron abiertos hace más de veinte años, por lo que la demandante ganó el derecho por prescripción adquisitiva. Y que tales huecos tienen la antigüedad reseñada resulta de los siguientes elementos de prueba:

- Las propias fotografías aportadas por la representación del demandado, en relación con las manifestaciones de los testigos ……….., pues ……………., fechó las fotografías de la puerta en "15, 16 ó 20 años". En ellas se aprecia lo que fuera la puerta cuyo cierre se verificó a consecuencia de un procedimiento judicial, transformándose en la ventana actual de la cocina, como resulta de la declaración de ……… quien afirmó que con ocasión del tapiado de las ventanas constató que una de las ventanas se notaba que antes era una puerta.

- La pericial practicada en autos y correctamente valorada en la sentencia conforme a las reglas de la sana crítica, ...................... máxime cuando el perito …………..explicó cumplidamente las razones por las que concluía que los huecos litigiosos tienen una antigüedad superior a 20 años.

- La declaración de los testigos ……………. que conocen la vivienda desde hace más de veinte años (30 y 33 años, incluso, alguno de ellos) sin que tales declaraciones puedan quedar desvirtuadas por el hecho de su relación profesional o de amistad con el yerno de la demandante, pues es de ver, que si lo que se pretende acreditar por medio de testigos, es la presencia de los huecos en la vivienda, tal extremo únicamente pueden adverarlo quienes por razón de amistad han tenido acceso a las dependencias en que los huecos se ubican.

II.- PAREDES PROPIAS

            En cuanto a las paredes propias, el Código Civil en su artículo 581, establece las distancias mínimas que deben existir entre la pared con huecos o ventanas y la finca colindante. En el caso de que la apertura de ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, permita vistas rectas sobre la finca del vecino, es necesario que existan dos metros de distancia entre la pared en que se construyen y el predio colindante (artículo 582 C. Civil). Se denominan vistas rectas aquéllas en que el rompimiento que las constituye, está hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y permite una visión perpendicular sobre la finca colindante. Si las vistas son de costado u oblicuas, esta distancia mínima se reduce a sesenta centímetros. Nos encontraremos ante vistas oblicuas cuando el muro en que están practicadas forma un ángulo con dicha línea divisoria.

            Una de las cuestiones que más discusiones doctrinales y jurisprudenciales suscitó sobre este tema en el pasado, fue la consideración o no como huecos a los ladrillos de material traslúcido, es decir, losetas de vidrio resistentes, que impiden totalmente la visión a su través pero dejan pasar la luz. En la actualidad está unánimemente admitido, aunque con ciertas matizaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la utilización de este tipo de losetas sin ser consideradas como huecos y por tanto se permite su utilización en muros propios sin necesidad de respetar las distancias que el Código señala.

            Como consecuencia de lo expuesto, los denominados huecos de tolerancia, han dejado de tener la importancia que tuvieron en otras épocas. Los huecos de tolerancia, cumpliendo ciertos requisitos, son permitidos para recibir luz pero no para tener vistas. Para abrir estos huecos no es necesario respetar las distancias señaladas, siempre que las dimensiones del hueco no excedan de treinta centímetros por cada lado, se abran a la altura inmediata de los techos de cada piso y estén rematados con reja de hierro y red de alambre, requisito este último de no tan estricto cumplimiento.

            En cuestión de JURISPRUDENCIA significativa en cuanto a la apertura de huecos en pared propia, podemos señalar la siguiente:

Sentencia Audiencia Provincial de Toledo (Sección 2ª) núm. 122/2012, de 4 mayo (JUR 2012\187084)

“El TS sostiene unánimemente que la apertura de huecos en pared propia no concede al dueño de la misma derecho a tener vistas sobre la finca vecina e impedir que el propietario aledaño construya, por mucho tiempo que haya transcurrido desde la apertura de las ventanas, salvo que hubiese mediado un período de veinte años desde el acto expreso obstativo por el que se hubiera prohibido al propietario vecino edificar tapando las vistas (SSTS 30.9.1982, 26.10.1984, 25.9.1992).”

Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª) núm. 719/2014, de 12 diciembre (JUR 2015\58638)

“El art. 582 Cc determina que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, habiendo entendido a este respecto la jurisprudencia que para la aplicación de este precepto no obsta el hecho de que no se pueda ver y registrar el interior de la finca vecina, bastando que se la domine o pueda inspeccionar en cualquier forma, esté el predio cerrado o no, edificado o sin edificar. Como ha entendido la STS, Sala 1ª, 2 marzo 1988  (RJ 1988, 1544)  la servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de negativa, cuando los huecos están abiertos en pared propia del predio dominante en correspondencia con suelo y cielo ajenos. El art. 582 Cc también dispone que no pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Como se afirma en la SAP de Málaga, sec. 4ª, 2 julio 2008  (JUR 2009, 10279), manteniendo el criterio contemplado en la STS Sala 1ª, 2 marzo 1988, ………….. consiste la especie concreta de servidumbre de luces en el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno, y la de vistas en el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte…………La servidumbre que contemplamos, en su modalidad de ventana o hueco en pared propia, tiene la característica de ser negativa, continua y aparente, por cuanto su uso es o puede ser incesante (SSTS 6 enero 1932, 14 marzo 1957, 8 junio 1962 y 21 diciembre 1970), estando continuamente a la vista mediante signos exteriores que revelan su uso y aprovechamiento (SSTS 17 diciembre 1954, 20 diciembre 1965 y 15 junio 1968), imponiendo al dueño del predio sirviente la prohibición de edificar en su propio terreno (STS 19 junio 1951)".

LA VERDADERA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

            Analizadas las limitaciones del dominio por razón de vecindad, es necesario detenerse en la auténtica servidumbre de luces y vistas contemplada en el art. 585 del Código Civil, que establece:

"cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia...".

            Como se puede observar, una vez constituida legalmente esta servidumbre se amplía la distancia en un metro con relación a la fijada en el art. 581.

            En cuanto a la CONSTITUCIÓN de este derecho de servidumbre de luces y vistas, indicar que se puede constituir a través de cualquiera de los modos siguientes:

a) Mediante un negocio jurídico, por ejemplo un contrato (artículo 537 Cc).
b) Por el transcurso de 20 años (artículo 537 Cc), que se empiezan a contar desde la realización formal de un acto prohibitivo de la servidumbre por el dueño del predio contiguo.
c) A través de un signo aparente, que se da en el supuesto de dos fundos pertenecientes a un mismo propietario, que establece entre ambos unos signos evidentes de que uno de los fundos presta un servicio a otro y posteriormente al enajenar uno de los fundos quedan subsistentes los signos -huecos o ventanas-.

            Indudablemente, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, que rige en todo nuestro ordenamiento jurídico, la distancia de 3 metros prevista en el art. 585, así como las demás distancias y requisitos establecidos en otros artículos, puede ser alterado por los pactos que libremente estipulen los propietarios de fundos colindantes.

            En apoyo de lo indicado, en cuanto a la constitución de la servidumbre de luces y vistas, puede consultarse la JURISPRUDENCIA siguiente:

Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª) núm. 719/2014, de 12 diciembre (JUR 2015\58638)

“Los modos de adquisición de la servidumbre de vistas son el título, la prescripción de veinte años (art. 537 Cc) o la destinación del padre de familia (art. 541 Cc).

Respecto a la constitución por título, es doctrina del Tribunal Supremo que debe entenderse cualquier negocio jurídico, tanto "inter vivos" (ya sea oneroso o gratuito) como "mortis causa" (SSTS 2 junio 1969 y  26 junio 1981 (RJ 1981, 2614)) por lo que no es necesaria escritura pública como elemento "ad solemnitatem" en el que conste claramente la voluntad de los otorgantes de constituir un gravamen, pues en caso de duda ha de operar la presunción de libertad del fundo ( SSTS de 30 de octubre de 1959 , 8 de abril de 1965 y 30 de septiembre de 1970).”

            En cuanto a los características de la servidumbre voluntaria de luces y vistas, con arreglo a la jurisprudencia, la servidumbre voluntaria de luces y vistas (en pared propia) constituye una servidumbre continua, aparente y negativa.

            La razón que justifica su calificación como aparente obedece a la idea de que la presencia de hueco, balcón u otro voladizo en pared propia constituye un signo exterior indicativo de la existencia de una servidumbre a favor de la finca en la que éstos se han abierto. Como consecuencia de esta caracterización, se afirma su oponibilidad a terceros aun cuando no figure inscrita en el Registro de la Propiedad.

            El carácter negativo de la servidumbre de vistas se defiende considerando que este derecho real implica que el propietario del predio sirviente no puede hacer algo que le sería lícito si no existiera el gravamen y que en este caso, se concreta en que no puede edificar en contigüidad tapando, de esta forma, los huecos.

            Esta doctrina jurisprudencial acerca del carácter negativo de la servidumbre de luces y vistas se aplica únicamente cuando los huecos se han hendido en pared propia, pero no cuando están abiertos en muro ajeno o medianero, en cuyo caso se considera positiva, pues se entiende que para dicha acción, el dominante debió contar en su momento con la autorización del dueño del predio sirviente o del otro medianero.

            Conviene tener en cuenta que el Tribunal Supremo ha matizado esta opinión, distinguiendo entre huecos que se hallan enmarcados y remetidos en la pared (pared medianera) (por ejemplo, ventanas), de aquellos otros que presentan voladizo o saliente sobre la finca vecina, indicando que cuando la servidumbre se materializa en la existencia de balcones con voladizos u otros salientes sobre el predio sirviente, tiene naturaleza positiva, por cuanto se le está imponiendo la obligación de dejar hacer alguna cosa, ya que ha de soportar que se invada su derecho de vuelo.

            No obstante, algunos autores, cuestionan la consideración de la servidumbre de luces y vistas (en pared propia) como negativa (y a la vez aparente). De acuerdo con el artículo 582 Cc, no resulta posible la apertura de huecos para vistas directas en pared propia si no se respeta la distancia de dos metros. Este artículo 585 Cc autoriza constituir una servidumbre voluntaria que permite obtener esas vistas sin sujeción a distancia alguna. En consecuencia, cuando en pared propia se abran huecos a menos de esos dos metros (o, en su caso, 60 cm), el dueño del predio sirviente tendrá que tolerar esas vistas que, de no existir el gravamen, no tendría que soportar. Por otra parte, su existencia en distancia menor a la exigida legalmente evidencia o revela el gravamen, dado que en esa parte de la finca resulta ilícita su apertura; lo que, en esa medida, la hace aparente. El artículo 585 Cc no excluye la posibilidad de que la servidumbre se constituya para obtener vistas directas a una distancia mayor. En este supuesto, se restringe únicamente la facultad del dueño del predio sirviente de edificar en toda su finca (pues debe retranquear la edificación tres metros), por cuanto que los huecos se adaptan perfectamente a lo dispuesto por el régimen de luces y vistas del CC. Por esta razón, la apertura a esa distancia superior no revela la servidumbre, lo que la convierte en no aparente (a salvo de que pueda inscribirse o anunciarse).

DAÑOS CONTINUADOS, PERMANENTES Y TARDÍOS. DIES A QUO. VOTO PARTICULAR

Sentencia Tribunal Supremo 544/2015, de veinte de octubre de dos mil quince

Sala de lo Civil

Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

ROJ: STS  4149/2015

ECLI:ES:TS:2015:4149

Responsabilidad civil. Talidomida. Prescripción: daños continuados, permanentes y tardíos. Competencia de la jurisdicción civil. Inexistencia de incongruencia y falta de motivación.

El recurso viene referido a la prescripción extintiva de la acción defendiéndose la naturaleza de daños continuados y el cómputo del plazo de prescripción dese el momento en que los perjudicados conocieron el alcance de sus daños, esto es, en la fecha en que se les reconoció legalmente como afectados por el Real Decreto 1006/2010.

Una cosa es el reconocimiento oficial de la condición de afectado para beneficiarse de las ayudas públicas y otra distinta la prescripción. No es determinante dicho Real Decreto para declarar la concreta situación de incapacidad, que ya existía, y trasladar el plazo de prescripción más allá del alta médica por ser el momento en que se concreta definitivamente el daño y pudo ser conocido en toda su extensión por el perjudicado.

Aunque la jurisprudencia retrasa el comienzo del plazo de prescripción en supuestos de daños continuados o de producción sucesiva hasta la producción del definitivo resultado, esto es así cuando no es posible fraccionar en etapas diferentes o hechos diferenciados la serie proseguida. Los daños se manifestaron con el nacimiento, no siendo daños continuados sino permanentes y evaluables comenzando a correr el plazo cuando se produjeron.

Voto particular: la fecha de inicio de la prescripción comienza con la declaración administrativa de incapacidad.

LUCES, VISTAS Y VENTANAS EN CATALUÑA. NORMATIVA, TRADICIÓN JURÍDICA, JURISPRUDENCIA Y CONCLUSIONES

Limitaciones de dominio en la apertura de huecos y ventanas sobre el predio vecino, con arreglo al Derecho Civil de Cataluña

I.- NORMATIVA ANTERIOR

            Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, en sus artículos 293 y 295 (en la actualidad derogada), con posterioridad la Ley 13/1984, de 20 de marzo del Parlamento de Catalunya, sobre la compilación del Derecho Civil, normativa refundida en virtud Decreto Legislativo núm. 1/1984, de 19 julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil, establecía en sus artículos 293 y 295 lo mismo que la Ley 40/1960, artículos que a su vez han sido derogados por la  disposición derogatoria de Ley núm. 13/1990, de 9 de julio, de Acción Negatoria, Inmisiones, Servidumbres y Relaciones de Vecindad de Cataluña (en la actualidad derogada). En la citada disposición derogatoria se establecía la derogación de artículos de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y de las normas que se opongan.

            En los citados artículos se establecía lo siguiente:

Articulo 293

Nadie podrá tener vistas ni luces sobre previo vecino si antes no mira sobre el propio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor.

No podrá abrirse ventana o construir voladizo ni aun en pared propia lindante con la del vecino, sin dejar en su terreno propio una “androna” de la anchura fijada por las Ordenanzas o por las costumbres locales, o en su defecto, de un metro en cuadro menos, contado desde la pared o desde la línea más saliente si hubiese voladizo.

Tampoco se podrá abrir ventana en pared contigua a la del vecino, o que forme ángulo con ella, si no es a una distancia mínima de sesenta centímetros, contados desde la línea de unión de ambas partes.

Articulo 295

Si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar deberá dejar frente a la misma la “androna” a que se refiere el artículo 293, salvo que otra cosa establezca el título de constitución; pero podrá abrir ventanas en que reciban luz por dicha “androna”.

Si la servidumbre es solo de luces, podrá incluso edificar dentro del espacio de la “androna” hasta el borde inferior del hueco que da luces.

            Hemos de INDICAR que una “androna” es un trozo de terreno que estando ubicado en finca propia y al lado de una finca colindante o contigua, se deja sin edificar, permitiendo de esta forma poder abrir ventanas y de esta forma tener luces y vistas en el edificio propio.

            Es por ello que el tener o hacer una androna en un terreno propio, es la posibilidad física de tener luces y vistas, en las dependencias de un edificio ubicadas al lado de la pared que limita con la finca colindante, mediante el retranqueo de un trozo de terreno a modo de patio lateral.

II.- NORMATIVA ACTUAL

            La actual normativa en vigor, Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativa a los derechos reales, establece lo siguiente:

Artículo 546-10. Luces, vistas y ventanas

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es sólo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 566-2.1 y 4 CCCat, relativo a la constitución de las servidumbres

1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.

4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.

III.- TRADICIÓN JURÍDICA CATALANA

            Como podemos observar de la lectura de estos textos jurídicos, el concepto de la servidumbre de luces y vistas que se puede constituir alrededor de la pared contigua con la de la finca colindante mediante una “androna” o pasaje, con arreglo a la terminología de la normativa actualmente vigente, no ha variado mucho y lo que establece claramente es que no se pueden tener vistas ni luces sobre el predio vecino, si antes no se mira sobre el propio predio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor, y por tanto impedir abrir cualquier ventana o construir voladizo sin dejar en su propio terreno una “androna” o pasaje de un ancho de al menos un metro cuadrado, y al mismo tiempo determina que si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar tiene que dejar delante la misma servidumbre de “androna”.

            En todo caso para que exista esta servidumbre de luces y vistas esta ha de estar constituida en el título de propiedad, o en su defecto mediante título/negocio jurídico valido, ya que consideramos que no se puede adquirir por usucapión.

VI.- JURISPRUDENCIA

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) núm. 153/2008, de 2 marzo (JUR 2008\143790)

            Nos indica que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión, entendiendo que la carga de la prueba le corresponde a quien la alegue.

            Igualmente la sentencia nos ilustra claramente de las etapas en la regulación civil catalana sobre la posibilidad de usucapir la servidumbre de luces y vistas, y en definitiva de la tradición jurídica catalana, indicando que:

“En este sentido, puede hablarse de cinco etapas en la regulación civil catalana sobre la posibilidad de usucapir la servidumbre de luces y vistas: 1.- la anterior a la Compilación, en que la servidumbre no puede adquirirse por usucapión, en aplicación de lo dispuesto en la Ordinacions de Sanctacilia, nombre usual de las "Consuetuts de la ciutat de Barcelona sobre servituts de las casas e honors",conjunto de setenta disposiciones relativas a policía urbana y servidumbres de este carácter y rústicas, formada por el erudito Sanctacilia en el siglo XIV, con un ámbito de vigencia reducido a la propia Barcelona, aunque se extendió luego consuetudinariamente a toda Cataluña, excepto Tortosa, siendo incluidas en las Recopilaciones generales de este territorio (T II, L IV de la 3ª impresa en 1704); 2.- la Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, aprobada por Ley 40/1960, de 21 de julio, que en su artículo 283 enumera una serie de servidumbres, algunas de las cuales hoy se incluyen en las relaciones de vecindad, que no pueden adquirirse por usucapión, ni tan siquiera inmemorial, concretamente en su número 2º la de luces, y en su número 3º la de vistas, sea en pared propia o medianera; 3.- la Llei 13/1990,de 9 de julio, de la Acción negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres, y las Relaciones de Vecindad, que deroga expresamente el artículo 283 de la Compilación, y que en sus artículos 6 y 11 permite la adquisición de la servidumbres por usucapión mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto de titular, por un período de treinta años; 4.- la Llei 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre, y de Adquisición Voluntaria o Preferente, que en su artículo 7,4 vuelve al sistema anterior, conforme a la tradición jurídica catalana, y declara que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión; y 5.- la Llei 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña, que en el artículo 566-2, párrafo cuarto, proclama que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.”

            Como en una de las etapas de la regulación civil catalana se permite la adquisición de las servidumbres por usucapión mediante la posesión pública, pacífica, e ininterrumpida, en concepto de titular, por un período de treinta años, conviene tener presente el razonamiento que realiza la propia sentencia, concluyendo que es imposible la adquisición de la servidumbre por usucapión. A saber:

“Ahora bien, de acuerdo con las normas del derecho transitorio, que en este caso, en ausencia de normas específicas en la Llei 13/1990,deben ser las Disposiciones Transitorias del Código Civil, y en concreto la Tercera , y el artículo 1939 del Código Civil, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de octubre de 1994; RJA 10570/1994),significa que si la Llei 13/1990 permite adquirir por usucapión, y el derecho civil catalán anterior no, hemos de llegar a la conclusión de que el lapso de la prescripción treintenal sólo empieza a correr desde que entró en vigor la Llei 13/1990, sin que sea lícito sumarle el período transcurrido con anterioridad. Por otro lado, y a partir de la entrada en vigor de la Llei 22/2001, de 31 de diciembre, que impide que ninguna servidumbre pueda adquirirse por usucapión, quedaría igualmente interrumpido el plazo de prescripción de treinta años antes de su transcurso completo, deviniendo imposible la adquisición de la servidumbre por usucapión.”

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19ª) núm. 198/2009, de 27 abril (JUR 2009\402641)

            Esta sentencia trata sobre un supuesto en que se discute la existencia o inexistencia de un derecho a abrir huecos en una pared que delimita dos propiedades contiguas, con independencia de que sea pared propia o medianera, sin respetar la “androna” o pasaje. Nos indica (F.J. 2º) que:

“Esta Sala no puede sin embargo compartir las apreciaciones del juez a quo: Para resolver la cuestión litigiosa hay que depurar los perfiles del debate, y lo que se discute no es si el muro de separación es privativo o es una pared medianera, sino la existencia o inexistencia de un derecho a abrir huecos en una pared que delimita dos propiedades contiguas, sin respetar la androna.

A este respecto, conviene recordar cómo el art. 544-6 del libro V del CC de Cataluña subraya que con esa acción negatoria se pretende proteger la libertad del dominio de los inmuebles, así como el restablecimiento de la cosa al estado anterior a la perturbación jurídica o material (asimismo, la sentencia del TSJ de Cataluña de 27 de febrero de 2000). …………………………………………………………………………………………………….El derecho civil catalán siempre ha sido más restrictivo que el CC en este punto, no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también cuando hablamos de las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y del vuelo al que mira de una manera inmediata (STSJ Cataluña de 27 de mayo de 2007). Por ello, está prohibido la apertura de huecos para luces y vistas en pared propia o medianera sobre el predio vecino: Nadie puede mirar a la finca adyacente si no ve antes la propia. Como pone de relieve la doctrina clásica, toda ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya adquirido en virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la puede tapar el vecino cuando edifique, ya que se entiende que se posee a título de precario. Tampoco se permite que desde el terrado de una casa se pueda mirar al vecino, por lo que el primero que edifique tiene que elevar un muro de una altura suficiente, salvo que deje una androna en terreno propio. Toda esta regulación responde a la idea de máxima protección del derecho a la intimidad y privacidad, así como al interés de evitar daños como consecuencia de la caída de objetos o materiales desde la finca contigua.”

Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 15/2009, de 8 abril (RJ 2009\4563)

            La Sentencia del TJC de 8 de abril de 2009 realiza un extenso análisis histórico sobre la servidumbre de luces y vistas y su actual regulación, evidenciando que la tradición jurídica catalana va más lejos que la clásica jurisprudencia que ceñía el uso de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas a los supuestos de presuntos gravámenes sobre una finca por parte de quien pretendía ser titular de un ius in re aliena.

            En el Fundamento Jurídico Segundo, Recogiendo el criterio sentado en anteriores resoluciones del mismo Tribunal, se nos indica que:

“El dret civil català ha prohibit des de sempre l'obertura de buits per a llums o vistes en una paret pròpia o mitgera sobre el predi veí i estableix que ningú pot rebre llum de dalt a través del predi veí ni mirar el terra de la mateixa possessió llevat que entre aquest i les obertures existeixi un espai buit denominat androna.

Només l'existència d'una servitud constituïda a favor del predi dominant mitjançant títol (superat el breu parèntesi de vigència de l' art. 6 de la Llei 13/1990) impedeix al servent construir sense respectar l'androna que, llevat de costum o ordenança contrària, ha de ser d'un metro.”

Sentencia Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª) núm. 349/2013, de 25 septiembre (JUR 2014\1982)

            Se trata de un supuesto en que la Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada/apelante contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, en la que se condenaba a la demandada

“[…] a tancar o eliminar totes les finestres que tingui obertes en la paret que llinda amb la finca propietat de l'actora, així com a eliminar la terrassa existent en la planta baixa i el balcó de la planta primera de l'habitatge aixecant en ambdós casos paret d'alçada suficient per eliminar vistes a la finca copropietat de l'actora, condemnant la demandada, també, en els costos d'aquest judici. [...]"

En este caso resulta interesante su F.J. 3º, el cual nos indica que:

“Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en múltiples resoluciones, el antiguo Derecho catalán sobre servidumbres de luces y vistas fue más restrictivo en esta materia que el Código Civil, no sólo cuando se trata de paredes medianeras sino también en el caso de las propias, si el propietario de ésta no lo es también del suelo y del vuelo al que mira de una manera inmediata.”

Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 16/2007, de 24 mayo (RJ 2007\7846)

En cuanto a las relaciones de vecindad, limitaciones de dominio en la apertura de huecos y ventanas sobre el predio vecino, así como características en la tradición jurídica catalana, podemos destacar de la citada sentencia, que tras citar y transcribir parte de la STS, Sala 1ª, 14 marzo 1980, la cual se hace eco de las características del derecho civil catalán, indica en su F.J. 2º, que:

“També aquesta Sala s'ha pronunciat en diferents ocasions respecte de les característiques de les limitacions del domini, per exemple en la  sentència de 17 octubre 1994  (RJ 1994\10570) en la qual es deia que:

"al tiempo prohíbe tener vistas o abrir ventanas sobre el predio vecino, salvo que deje androna o tenga constituida servidumbre a su favor. Si, además, tenemos en cuenta que el legislador de 1990 nos dice expresamente que la reforma respecto al régimen establecido por la Compilación del Derecho civil de Catalunya en materia de vistas es "ligera" (Preámbulo, párrafo final) es forzoso concluir que la tradición jurídica catalana se mantiene. Abrir ventanas o tomar vistas directas sobre el fundo vecino es un acto prohibido por la Ley que si se mantiene en el tiempo es por mera tolerancia pero sin generar derechos".”

V.- A MODO DE CONCLUSIÓN

1.- En Cataluña es de aplicación el derecho civil propio de Cataluña.

2.- Está prohibido la apertura de huecos y/o ventanas para luces y vistas en pared propia o medianera sobre el predio vecino, a menos de tener constituida servidumbre a favor predio dominante.

3.- Sólo la existencia de una servidumbre constituida a favor del predio dominante mediante título obliga al predio sirviente a construir respetando la “androna” o pasaje.

4.- No resulta posible adquirir una servidumbre de luces y vistas por usucapión.

5.- Ante la inexistencia de título, usucapión o disposición legal que la ampare, no resulta posible tener derecho a una servidumbre de luces y vistas.

6.- Toda ventana que proporcione vistas sobre el predio vecino o no se haya adquirido en virtud de título puede ser cerrada en cualquier momento, o la puede tapar el vecino cuando edifique.

RESPONSABILIDAD CIVIL. Art. 1902 DEL CÓDIGO CIVIL. CAÍDA. RIESGOS GENERALES DE LA VIDA. CREACIÓN DEL RIESGO

Sentencia Tribunal Supremo 701/2015, de veintidós de diciembre de dos mil quince

Sala de lo Civil

Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

ROJ: STS 5571/2015

ECLI:ES:TS:2015:5571

Para la infracción del artículo 1902 del Código Civil es preciso que conste una acción u omisión atribuible al que se pretende responsable (o por quién se debe responder) determinante [en exclusiva, o en unión de otras causas; con certeza, o en un juicio de probabilidad cualificada, según las circunstancias concurrentes (entre ellas la entidad del riesgo)] del resultado dañoso producido (sentencia de 17 de febrero del 2009; rec. 155/2004).

A la vista de los hechos declarados acreditados el TS declara que, al no existir vallas de protección en el lugar, era previsible para la demandada que se generase un riesgo como el acaecido (sentencia de 26 de junio de 2008, rec. 2852 de 2001), dado que existía una escasa distancia entre los vehículos y el talud. Se acredita que el demandado intentó levantar un muro y no se le permitió, pero no acreditó que se intentase un sistema de vallado. El muro y las escolleras tenían como misión principal la contención del agua del río, pero lo que se debió efectuar fue un sistema para evitar la caída de personas dado que la explanada se utilizaba como anexo del negocio.

En base a ello, no estamos ante lo que la doctrina y jurisprudencia considera como riesgos generales de la vida, dado que el suceso no podía ser previsto por el accidentado pues el riesgo creado excedía de los estándares medios (sentencia de 20 de diciembre de 2007, rec. 5691/2000).

En este sentido se declara en la sentencia de 17 de diciembre de 2007, rec. 609 de 2001, que: "no puede apreciarse responsabilidad en los casos en los cuales la caída se debe a la distracción del perjudicado o se explica en el marco de los riesgos generales de la vida, por tratarse de un obstáculo que se encuentra dentro de la normalidad, o tiene carácter previsible para la víctima. Así, se ha rechazado la responsabilidad por estas razones en las sentencias de 28 de abril de 1997, 14 de noviembre de 1997 y 30 de marzo de 2006 (caída en restaurante de un cliente que cayó al suelo cuando se dirigía a los aseos por escalón que debía ser conocido por la víctima); 2 de marzo de 2006 (caída de una persona que tropezó con una manguera de los servicios municipales de limpieza que no suponía un riesgo extraordinario y era manejada por operarios con prendas identificables); 17 de junio de 2003 (daño en la mano por la puerta giratoria de un hotel que no podía calificarse de elemento agravatorio del riesgo); 6 de febrero de 2003, 16 de febrero de 2003, 12 de febrero de 2003, 10 de diciembre de 2002 (caídas en la escalera de un centro comercial, en las escaleras de un hotel, en el terreno anejo a una obra y en una discoteca, respectivamente); 30 de octubre de 2002 (caída de la víctima sin causa aparente en un local); 25 de julio de 2002 (caída en una discoteca sin haberse probado la existencia de un hueco peligroso); 6 de junio de 2002, 13 de marzo de 2002, 26 de julio de 2001, 17 de mayo de 2001, 7 de mayo de 2001 (caídas sin prueba de la culpa o negligencia de los respectivos demandados); de 11 de febrero de 2006 (caída en una cafetería-restaurante por pérdida de equilibrio); de 31 de octubre de 2006 (caída en un local de exposición, al tropezar la cliente con un escalón que separaba la tienda de la exposición, perfectamente visible); de 29 de noviembre de 2006 (caída en un bar); de 22 de febrero de 2007 (caída en un mercado por hallarse el suelo mojado por agua de lluvia), y de 30 de mayo de 2007 (caída a la salida de un supermercado)".

De esta doctrina cabe deducir que no todo evento dañoso puede imputarse al pretendido causante, pues debe valorarse la interferencia de la víctima, la previsibilidad y la posibilidad de eludir el siniestro por parte del accidentado con una diligencia normal. En suma, en esos casos, la conducta de la parte demandada fue lo suficientemente relevante como para erigirla en causa del daño (sentencia de 20 de diciembre de 2007, rec. 5691 de 2000), dado que generaba una situación de grave riesgo potencial.

En este caso, la conducta del demandado interfirió la causalidad jurídica al incrementar notablemente el riesgo, más allá de lo asumible de ordinario pues, sin medidas de seguridad, utilizaba el terreno para la exposición, venta o entrega de vehículos de su concesionario que se encontraba junto a un talud de seis metros en cuya base había piedras, contra las que se precipitó la víctima falleciendo como consecuencia del golpe en la cabeza.

CONTRATO PERMUTA SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA. RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO. INDEMNIZACIÓN A CONCEDER

Sentencia del Tribunal Supremo 405/2015, de dos de julio de dos mil quince

Sala de lo Civil

Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA

ROJ: STS 3203/2015

ECLI:ES:TS:2015:3203

Resolución de contratos de permuta de solar por edificación futura por incumplimiento. Interpretación del contrato en cuanto a la indemnización a conceder.

La cantidad máxima del aval no constituye una clausula liquidatoria de los daños y perjuicios que limite el resarcimiento de los sufridos y supusiera una renuncia a los que superaran el aval, renuncia que seria nula por la conducta dolosa de la inmobiliaria.

DERECHO A LA INTIMIDAD

Sentencia del Tribunal Supremo 597/2015, de cuatro de noviembre de dos mil quince

Sala de lo Civil

Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER

ROJ: STS 4446/2015
ECLI:ES:TS:2015:4446

No afectan a la intimidad los hechos a que se refiere la demanda acerca de la incineración de restos mortales de familiares

La Sala de lo Civil del TS confirma sentencia de la Audiencia Provincial. Exhumación e incineración de restos mortales de la esposa e hijo, respectivamente, del recurrente, sin haberse recabado su consentimiento y sin que le revelaran dónde se encuentran las cenizas. La situación planteada queda fuera del concepto de "intimidad" como derecho fundamental, que se desprende del art. 7 de la L.O 1/1982, de 5 de mayo.