ES DOCTRINA COMÚNMENTE ADMITIDA que la legitimación "ad causam", en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada incluso de oficio (STS 13 noviembre 2002), al igual que la legitimación "ad causam" se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio (STS 21 abril 2004), ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte (SSTS 18 marzo 1993 y 28 de febrero de 2002).
EN CONSECUENCIA, la legitimación "ad causam" no es una cuestión procesal de las que deban ser resueltas en la audiencia previa del juicio ordinario, o en el acto del juicio verbal, sino que por el contrario se trata de una cuestión referida al fondo, que debe ser resuelta en la sentencia, después de permitir a las partes la producción de la prueba pertinente sobre este extremo, con la necesaria contradicción.
En este sentido, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual (STS 8 marzo 1991), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla "incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat", la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del "onus probandi" que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue (STS 15 febrero 1985), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos (SSTS 13 septiembre 1986 y 13 diciembre 1989); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte (SSTS 23 septiembre 1986, 18 mayo y 15 julio 1988, 17 junio y 23 septiembre 1989).
RESUMIDAMENTE, en el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, la legitimación activa, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 250.1.1º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y los artículos 14 y 27.2.a) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, corresponde al arrendador actual, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca, quien puede actuar en el otorgamiento del contrato, por sí, o por medio de otro, normalmente un administrador, lo cual no quiere decir que la parte en el contrato, a los efectos del principio de legitimación relativa o contractual del artículo 1257 del Código Civil sea el administrador, ya que cuando el administrador actúa como tal, y dentro de los límites del encargo recibido, los efectos del contrato, de acuerdo con las normas generales de los artículos 1717, 1727, y concordantes del Código Civil, se producen entre su administrado y la otra parte contratante, no siendo parte contratante el administrador.
A MODO DE CONCLUSIÓN indicar que en los supuestos en los que nos encontremos un contrato de arrendamiento -con o sin opción de compra-, que no esté suscrito por la parte actora, procederá estimar la falta de legitimación activa, pues incumbe a la parte actora probar que es la propietaria, poseedora o usufructuaria del inmueble arrendado, no siendo bastante aportar el contrato de arrendamiento, ni nota simple o certificado del Registro de la Propiedad -de igual fecha que el contrato de alquiler-, en el que figure la entidad financiera que suscribió el contrato de alquiler -como puede ser el caso tras la reordenación del sector bancario-.
