Con arreglo a lo dispuesto en el art. 5 LAU se excluyen de forma expresa de su ámbito de aplicación una serie de arrendamientos. No obstante, existen otros supuestos excluidos que no vienen expresamente recogidos en el art. 5 LAU, entre los que cabe citar el arrendamiento de industria o negocio, el cual tiene por objeto una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada.
En el arrendamiento de industria o negocio al no tratarse el objeto del contrato de una edificación se encuentra excluido del ámbito jurídico de la LAU (SAP Teruel 4 noviembre 1997 [AC 1997/2176]) y regido, por tanto, por el Código Civil (SAP Barcelona de 30 marzo 2002 [JUR 2002\152830]).
La distinción entre arriendos de locales para negocio y arriendos de industria o negocio, consiste, en que en los arriendos de locales para negocio lo que únicamente se cede es el elemento material inmobiliario, es decir un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio que pretende instalar el arrendatario; en cambio en los arrendamientos de industria o arriendos negociales, lo cedido tiene una doble composición, la que no obstante forma un todo patrimonial autónomo y es por un lado, el local en sí y por otro, el negocio o empresa instalada en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación continuada, sin que se precise que esté dotado necesariamente de todos los elementos para su comercialización, bastando con los imprescindibles y normales, y que pueden ser mejorados, ampliados o sustituidos, según lo que al respecto se convenga entre arrendador y arrendatario.
El arrendamiento de negocio o industria se encuentra provisto de propia actividad empresarial constituida no sólo por los elementos materiales que lo integran, es decir el local, como plataforma necesaria para su desarrollo, instalaciones y utillajes del mismo, sino también por todo aquello que estructura una organización negocial, concebida como unidad funcional, resultante de la actividad mercantil, que se lleva a cabo en el local cedido, pues la organización productiva que esta actividad funcional representa en su proyección al mercado, también está compuesta por elementos inmateriales, como son el buen crédito y prestigio o la clientela.
Otra posibilidad para diferenciar entre los arrendamientos de empresa y los de local de negocio de consiste en averiguar (pura cuestión fáctica) si el establecimiento mercantil había sido previamente explotado (STS 8 noviembre 1982, SAP Cádiz 8 julio 1993 (AC 1993\1443), SAP Vizcaya 23 junio 1994 (AC 1994\976)), independientemente del hecho de que con el local se hubieran arrendado al mismo tiempo todos los elementos necesarios o precisos para la inmediata puesta en marcha de la industria.
